Novela daně z nabytí nemovitosti

[Ondra.kl]

Napsal jste "NEZAPLATÍ" a to je prostě lež, on ho zaplatí (protože není osvobozen) ... a následně si uplatní odpočet DPH jako všichni plátci DPH.

... On samozřejmě to DPH zaplatí a pak mu ho zase vrátí ...

Takže už si sakra vyberte jestli zaplatí nebo nezaplatí.

A útoky ad hominem, si také nechte od cesty, kvalitě vaší argumentace to nic nepřidá.

[Antonino.Milicia]

Napsal jste "NEZAPLATÍ" a to je prostě lež, on ho zaplatí (protože není osvobozen) ... a následně si uplatní odpočet DPH jako všichni plátci DPH.

... On samozřejmě to DPH zaplatí a pak mu ho zase vrátí ...

Takže už si sakra vyberte jestli zaplatí nebo nezaplatí. ;)

A útoky ad hominem, si také nechte od cesty, kvalitě vaší argumentace to nic nepřidá.

Jenže já nevyvracím vaše argumenty ad hominem, já je trpělivě vyvracím přesnými citacemi. Naštěstí je to celkem jednoduše prokazatelné, protože je to tu všechno pod sebou napsané.
Vedle toho jsem vás upozornil na to, že píšete nesmysly, a to v takové míře a způsobem, že to má povahu demagogie. Tam mimochodem patří i toto překrucování mých výroků.

Vaše nesmyslné trollování prodloužilo toto vlákno o více než jednu stránku. Na to je jediná odpověď: DNFTT.

[Rostislav.Matuska]

Pojďme se od DPH vrátit k sazbě daně z nabytí nemovitosti ... hm ?

[Vilem.Marsik]

Jen přidám pár poznámek co jsem tu ještě nečetl:

• Daň z nabytí nemovitosti byla dlouho 3%, pak se "kvůli finanční krizi" zvýšila na současná 4%. Finanční krize snad už není aktuální, proč ji nemůžeme vrátit zpět?
• Tvrdit že daň z nabytí nemovitosti odrazuje spekulanty, kteří by jinak zvyšovali cenu bydlení chudým, je nesmysl. Daň v první řadě zdražuje nemovitosti - všechny a všem. Kdo si ji může snáz dovolit - ti bohatší, nebo ti chudší?
• Snížit daň do určitého základu pro lidi co jinou nemovitost nevlastní mi také přijde jako populismus. Vyřadí to chudé, co vlastní garsonku 13m2 na okraji města, a potřebují něco normálního, rozvádějící se manžele, atd. Když snížit, tak všem.
• Tomu že je potřeba regulovat přehřátý trh s nemovitostmi moc nevěřím. Tedy ne že by nebyl přehřátý, ale lidé tam investují, protože nevidí lepší možnosti. Pokud jsou investice nežádoucí, neměly se v rámci poslední finanční krize tisknout peníze ve velkém, nebo se má podporovat rozvíjející se podnikání pro vytvoření dalších příležitostí. Možná by pomohlo omezit regulace a represe státní správy (hlavně Babišovo "zaklekávání" konkurenčních firem).
• Omezení výše hypotečních úvěrů je tak nějak dobrovolně povinné. Od ČNB to je doporučení, ale banky jej nepřijímají úplně dobrovolně - ČNB nad nimi má dohled, posuzuje jejich kapitálovou přiměřenost, může jim dát pokutu, nebo i vzít licenci.
• Jaké má to omezení hypotečních úvěrů efekty? Chudý žadatel dostane menší hypotéku - levný a celkem bezpečný úvěr - a zbytek musí sehnat jinde, dráž. Minimálně se mu sníží finanční rezerva a bude hůře schopen řešit nečekané problémy, ale možná si bude muset vzít další úvěr - stavebko, spotřebák, v nejhorším kreditku nebo Provident. Je to dražší a nebezpečnější. Malý investor si hůř koupí první investiční nemovitost. Naproti tomu velký investor už má svůj kapitál, půjčuje si za jiných podmínek, a opatření se jej nedotkne.

[Antonino.Milicia]

Ono to tedy moc nesouvisí s tou předmětnou daní...

Jen přidám pár poznámek co jsem tu ještě nečetl:
Tvrdit že daň z nabytí nemovitosti odrazuje spekulanty, kteří by jinak zvyšovali cenu bydlení chudým, je nesmysl. Daň v první řadě zdražuje nemovitosti - všechny a všem. Kdo si ji může snáz dovolit - ti bohatší, nebo ti chudší?

Podle mých propočtů uvedených výše naopak současné nastavení zvýhodňuje kohokoliv, často "spekulanty", kteří kupují nové nemovitosti, a to až o 10%. Ti daň vůbec neplatí a ještě užívají daňový "bonus" 6% DPH.
Ano, nemovitost není obvyklý statek pro chudé, viz výše.

[*]Snížit daň do určitého základu pro lidi co jinou nemovitost nevlastní mi také přijde jako populismus. Vyřadí to chudé, co vlastní garsonku 13m2 na okraji města, a potřebují něco normálního, rozvádějící se manžele, atd. Když snížit, tak všem.

Populismem jsem to nazval já, ale doplnil bych to jako "přijatelný" , "obhajitelný", či "zdůvodnitelný" populismus (či lépe ohleduplné k "běžným" občanům). Je to určitý solidární prvek v ekonomickém nastavení (limit počtu nemovitostí a plochy). Ač jsem anti-populisticky laděn, tak mi toto nějak nevadí, a umím si to v klidu představit.

[*]Tomu že je potřeba regulovat přehřátý trh s nemovitostmi moc nevěřím. Tedy ne že by nebyl přehřátý, ale lidé tam investují, protože nevidí lepší možnosti. Pokud jsou investice nežádoucí, neměly se v rámci poslední finanční krize tisknout peníze ve velkém, nebo se má podporovat rozvíjející se podnikání pro vytvoření dalších příležitostí. Možná by pomohlo omezit regulace a represe státní správy (hlavně Babišovo "zaklekávání" konkurenčních firem).

V takové situaci asi není prostor na spekulativní "kdyby". Máme tady konkrétní reálnou situaci s přehřátým trhem. Vyčítat něco minulosti či Babišovi teď ničemu nepomůže. Tedy jsou třeba návrhy. Ty jsou prosím jaké?
BTW: Jiné možnosti tu jsou: je nájemní bydlení, s minimálními riziky a větší svobodou.

Jaké má to omezení hypotečních úvěrů efekty? Chudý žadatel dostane menší hypotéku - levný a celkem bezpečný úvěr - a zbytek musí sehnat jinde, dráž. Minimálně se mu sníží finanční rezerva a bude hůře schopen řešit nečekané problémy, ale možná si bude muset vzít další úvěr - stavebko, spotřebák, v nejhorším kreditku nebo Provident. Je to dražší a nebezpečnější. Malý investor si hůř koupí první investiční nemovitost. Naproti tomu velký investor už má svůj kapitál, půjčuje si za jiných podmínek, a opatření se jej nedotkne.

A co z toho vyplývá? Dát tomu zelenou a ať se ti "chudí" naženou do poměrně rizikového neřešitelného problému a přijdou o všechno? Nebo aby si nevzali předražený spotřebák, tak jim tu rizikovou hypotéku raději necháme dát? Problém je, že jsme v bublině, takže v případě pádu by ten prodej nemovitosti nemusel stačit a ten člověk by neměl kde bydlet, přišel o úsporu a ještě dlužil. A není to jen o chudých, stejné rizika mají i středněpříjmoví. Chybí mi tu nějaké návrhy, pokud jsou omezení špatná, tak jaké je řešení?

[Vilem.Marsik]

Podle mých propočtů uvedených výše naopak současné nastavení zvýhodňuje kohokoliv, často "spekulanty", kteří kupují nové nemovitosti, a to až o 10%. Ti daň vůbec neplatí a ještě užívají daňový "bonus" 6% DPH.
Ano, nemovitost není obvyklý statek pro chudé, viz výše.

Myslím že to takhle nefunguje, kdyžtak mě opravte. Aby někdo neplatil DPH na vstupech, musí být sám plátcem DPH, a pak platí DPH z prodejní ceny, která v sobě ty vstupy zahrnuje. Navíc platí DPH z marže, takže si zas tak moc nepomůže. Leda že by se svým oborem podnikání dostal do snížené sazby DPH, a snížil si tak DPH ze vstupů (ale pak to byl nejspíš záměr zákonodárce, ne?).

Vyčítat něco minulosti či Babišovi teď ničemu nepomůže. Tedy jsou třeba návrhy. Ty jsou prosím jaké?
(...)
BTW: Jiné možnosti tu jsou: je nájemní bydlení, s minimálními riziky a větší svobodou.

A co z toho vyplývá? Dát tomu zelenou a ať se ti "chudí" naženou do poměrně rizikového neřešitelného problému a přijdou o všechno? Nebo aby si nevzali předražený spotřebák, tak jim tu rizikovou hypotéku raději necháme dát? Problém je, že jsme v bublině, takže v případě pádu by ten prodej nemovitosti nemusel stačit a ten člověk by neměl kde bydlet, přišel o úsporu a ještě dlužil. A není to jen o chudých, stejné rizika mají i středněpříjmoví. Chybí mi tu nějaké návrhy, pokud jsou omezení špatná, tak jaké je řešení?

Viz výše - současná regulace hypoték žene chudé do rizikovějších úvěrů než předtím. Ano, dát jim hypotéku je lepší řešení než dát jim předražený spotřebák, ne-li něco ještě horšího. Ano, při pádu prodej nemovitosti nemusí stačit - a lidé se spotřebákem na tom budou hůře, protože budou platit více peněz a v kratší době.

To že lidé mohou jít do nájmu moc nepomůže - ceny nájmů se většinou odvíjejí od nákladů na pořízení a provoz nemovitosti, a souvisejí s cenou hypotečních úvěrů. Dražší a hůře dostupné hypotéky by měly zdražit i nájmy.

Co dělat s přehřátým realitním trhem? Pokud je přehřátý, tak nevyhnutelně spadne, a dá se jen snažit o měkčí dopad. Nemám jednoduché řešení, které by fungovalo. Preferoval bych postupné přelévání investičních prostředků do moderních technologií, myslím že se tomu dá hodně pomoct, ale je to běh na dlouhou trať. A téma na jinou diskusi.
[/list]

[jikas]

Vilem.Marsik má velmi rozumné názory. Pravice před krizí chtěla tuto daň zrušit. Já ani nevím, jaký má cíl zdanit odpovědnou osobu, která si chce pořídit vlastní bydlení a nabýt ve stáří závislá na podpoře státu?
Přehřátý trh? V některých velkých městech je vysoká poptávka, ale minimální nabídka, to je příčinou. Kdo za to může? Přece politici. Ti se o nás pořád chtějí starata vnucovat nám regulaci, která nám má pomoci, ale jen to zhoršuje. Protože ta regulace (ČNB) vůbec nevychází z praxe.

Kdyby se stát choval jako řádný hospodář, tak by v digitální době nenabíral zaměstanace, když jejich práci lze svěřit technice. Finanční úřady přijímaly v minulých letech hodně zaměstnanců. Proč? Vžtyď daňová přiznání a další výkazy pro finnční správu se většinou podávají elektronicky a nesáhne na ně lidská ruka! To nedokážu pochopit. Tady jsou rezervy. Pak bylo peněz dost. Stát řádně nehospodaří, úředníci nemají odpovědnost, pak to tady vypadá tak, jak to vypadá.

[Antonino.Milicia]

Podle mých propočtů uvedených výše naopak současné nastavení zvýhodňuje kohokoliv, často "spekulanty", kteří kupují nové nemovitosti, a to až o 10%. Ti daň vůbec neplatí a ještě užívají daňový "bonus" 6% DPH.
Ano, nemovitost není obvyklý statek pro chudé, viz výše.

Myslím že to takhle nefunguje, kdyžtak mě opravte. Aby někdo neplatil DPH na vstupech, musí být sám plátcem DPH, a pak platí DPH z prodejní ceny, která v sobě ty vstupy zahrnuje. Navíc platí DPH z marže, takže si zas tak moc nepomůže. Leda že by se svým oborem podnikání dostal do snížené sazby DPH, a snížil si tak DPH ze vstupů (ale pak to byl nejspíš záměr zákonodárce, ne?).

Opět to DPH :) Každý plátce DPH samozřejmě DPH zaplatí, ale pak mu ho vrátí. Nemá ho tedy v nákladech. K nákladům bez DPH a marži pak účtuje DPH ve snížené sazbě 15%. Protože ušetří na vstupu 21% a výstupu zaplatí 15%, je úspora 6%. Oproti tomu každý, kdo rekonstruuje starší byt apod. a pak ho prodá, tak sice neplatí těch 15% na výstupu, ale zaplatí 21% za vstupu. A krom toho právě tu daň z nemovitosti 4%.
V kontextu tématu je ale potřeba zopakovat, že platba DPH u novostaveb je údajný důvod, proč by neměly mít novostavby daň z nemovitosti, což jsem právě z výše uvedených důvodů rozporoval (je to zvýhodnění developerů)
Záměr zákonodárce to asi byl, ale otázka je proč, jestli je to není třeba lobing (výše to bylo i potvrzeno poslancem, pokud jsem to pochopil správně).

Vyčítat něco minulosti či Babišovi teď ničemu nepomůže. Tedy jsou třeba návrhy. Ty jsou prosím jaké?
(...)
BTW: Jiné možnosti tu jsou: je nájemní bydlení, s minimálními riziky a větší svobodou.

A co z toho vyplývá? Dát tomu zelenou a ať se ti "chudí" naženou do poměrně rizikového neřešitelného problému a přijdou o všechno? Nebo aby si nevzali předražený spotřebák, tak jim tu rizikovou hypotéku raději necháme dát? Problém je, že jsme v bublině, takže v případě pádu by ten prodej nemovitosti nemusel stačit a ten člověk by neměl kde bydlet, přišel o úsporu a ještě dlužil. A není to jen o chudých, stejné rizika mají i středněpříjmoví. Chybí mi tu nějaké návrhy, pokud jsou omezení špatná, tak jaké je řešení?

Viz výše - současná regulace hypoték žene chudé do rizikovějších úvěrů než předtím. Ano, dát jim hypotéku je lepší řešení než dát jim předražený spotřebák, ne-li něco ještě horšího. Ano, při pádu prodej nemovitosti nemusí stačit - a lidé se spotřebákem na tom budou hůře, protože budou platit více peněz a v kratší době.

To že lidé mohou jít do nájmu moc nepomůže - ceny nájmů se většinou odvíjejí od nákladů na pořízení a provoz nemovitosti, a souvisejí s cenou hypotečních úvěrů. Dražší a hůře dostupné hypotéky by měly zdražit i nájmy.

Co dělat s přehřátým realitním trhem? Pokud je přehřátý, tak nevyhnutelně spadne, a dá se jen snažit o měkčí dopad. Nemám jednoduché řešení, které by fungovalo. Preferoval bych postupné přelévání investičních prostředků do moderních technologií, myslím že se tomu dá hodně pomoct, ale je to běh na dlouhou trať. A téma na jinou diskusi.

To je pro mne ekonomický horror. Dávat lidem hypotéky, které pravděpodobně nesplatí, aby si nevzali úvěry, kde se zadluží ještě více. To je naprosto falešné dilema, takto ta volba nestojí. Takové zadlužení by mělo být možné pouze pokud je ekonomicky udržitelné a stát by na to neměl tlačit (to je přesně, co se stalo s těmi agenturami v USA).
https://cs.wikipedia.org/wiki/Americk%C ... krize_2007
Přelévání investičních prostředků do moderních technologií? Další technologická bublina?

Dole v zápatí mám napsáno "udržitelná ekonomika". To je hrozně důležité. Tak každý úlet napravo i nalevo udělá hroznou paseku.

[Ondra.kl]

Opět to DPH Každý plátce DPH samozřejmě DPH zaplatí, ale pak mu ho vrátí. Nemá ho tedy v nákladech. K nákladům bez DPH a marži pak účtuje DPH ve snížené sazbě 15%.

Až sem je to správně.

Protože ušetří na vstupu 21% a výstupu zaplatí 15%, je úspora 6%.

Tady už je to špatně. Správně by to bylo:
Pro náklady pořízené s DPH 21% si na vstupu odpočte DPH 21% a na výstupu od kupujícího vybere a státu odvede DPH 15%. U zbytku prodejní ceny od kupujícího vybere a státu odvede DPH 15%.

Oproti tomu každý, kdo rekonstruuje starší byt apod. a pak ho prodá, tak sice neplatí těch 15% na výstupu, ale zaplatí 21% za vstupu.

Tady je to taky špatně, správně by to bylo:
Oproti tomu každý neplátce DPH rekonstrující starší byt apod. a pak ho prodá, tak zaplatí 21% DPH na vstupu (a jeho prodejce to odvede státu) ale na vstupu už prodejní cenu nezvýší o DPH 15% a odpovídající částku od kupujícího nevybere a neodvede na daních.

Praktický příklad:
Materiál: nákupní cena 1000 + 21%DPH = 1210
Cena vlastní práce: 1000
Prodejní cena (částka zaplacená kupcem): 4000 Kč

Plátce DPH:
Hrubé náklady: 2210
Odpočet DPH na vstupu: 210
Čisté náklady: 2000
Prodejní cena: 4000 včetně DPH 15%, tedy 3478 + 522 DPH
Odvod vybraného DPH: 522
Marže: 3478 - 2000 = 1478

Neplátce DPH:
Hrubé náklady: 2210
Odpočet DPH na vstupu: 0
Čisté náklady: 2210
Prodejní cena: 4000
Odvod vybraného DPH: 0
Marže: 4000 - 2210 = 1790

[Antonino.Milicia]

Opět to DPH :) Každý plátce DPH samozřejmě DPH zaplatí, ale pak mu ho vrátí. Nemá ho tedy v nákladech. K nákladům bez DPH a marži pak účtuje DPH ve snížené sazbě 15%.

Až sem je to správně.

Protože ušetří na vstupu 21% a výstupu zaplatí 15%, je úspora 6%.

Tady už je to špatně. Správně by to bylo:
Pro náklady pořízené s DPH 21% si na vstupu odpočte DPH 21% a na výstupu od kupujícího vybere a státu odvede DPH 15%. U zbytku prodejní ceny od kupujícího vybere a státu odvede DPH 15%.

Oproti tomu každý, kdo rekonstruuje starší byt apod. a pak ho prodá, tak sice neplatí těch 15% na výstupu, ale zaplatí 21% za vstupu.

Tady je to taky špatně, správně by to bylo:
Oproti tomu každý neplátce DPH rekonstrující starší byt apod. a pak ho prodá, tak zaplatí 21% DPH na vstupu (a jeho prodejce to odvede státu) ale na vstupu už prodejní cenu nezvýší o DPH 15% a odpovídající částku od kupujícího nevybere a neodvede na daních.

Napsal jsem věcně to samé, ale mnohem stručněji. Proč máte pořád potřebovat slovíčkařit o jasných věcech? Aby unikla podstata? Tady doufám každý ví, jak funguje plátcovství DPH a není potřeba to rozepisovat jak pro malé dítě. Co si každý neuvědomuje, a co je důležité téma, od kterého se stále utíká, že zde jsou zvýhodňovány velké developerské projekty. A co je opravdu úsměvné, ještě se při tom uvádí, že jsou znevýhodněné, protože musí platit DPH. Opak je pravdou. Zvyšují si marže na úkor daní. Cena je stejná, tu určuje trh.

Níže jsem udělal v rychlosti výpočet vycházející se "zadání", ale více rozvedený a v 5 variantách situací:

Při výpočtu jsou tato východiska:
- Prodejní cena nemovitosti je stejná - je určena trhem (mám stejný pohled). Co se mění, je marže.
- Náklady na vstupy práce a materiálu jsou stejné - jsou určeny trhem (snad mám stejný pohled) (v reálu jsou výhodnější pro developery)
- Developer práci nakupuje od stavebních firem (s DPH, které je mu pak vráceno!)
- Zvýšil jsem ceny vstupů na reálnější hodnoty vůči marži.
Pozn.: Neřešil jsem variantu práce svépomocí, protože zde stejně funguje ekonomie uniklé příležitosti (proč pracovat na svém zadarmo/levně, když mohu dělat za tržní ceny jinde).

Je zde 5 případů:
1) developer současnost (developer dostaně zpět DPH 21% na vstupu, připočte k ceně DPH 15% na výstupu; není žádná daň z převodu nemovitosti)
2) stavba neplátce - nejhorší varianta
3) stavba neplátce, který využívá dodavatele prací se sníženou DPH
4) stavba neplátce, který si najme dodavatele plátce a celou stavbu má se sníženou sazbou DPH
5) developer, pokud by byla platba 4% daně z nemovitosti (i tak je marže srovnatelná s jinými a není důvod je zvýhodňovat a to je můj závěr, který jsem tu napsal před mnoha texty).