ČNB selhala v péči o cenovou stabilitu. Nemovitosti ustřelily.

[jirimittner]

V zákoně o ČNB z roku 1993 v §2 zní první věta takto: "Hlavním cílem České národní banky je péče o cenovou stabilitu." Až následující věta zní: "Česká národní banka dále pečuje o finanční stabilitu a bezpečné fungování finančního systému v České republice." To má hluboký význam, protože autor (ať už jím byl na počátku dlouhé řady od sebe opisovaných ústav centrálních bank kdokoliv) tím chtěl zřejmě říct, že dojde-li ke krachům bank, padělání peněz a podobným jevům, je důvěra ve finanční systém otřesena. Dojde-li ale k vysoké inflaci, rozpadne se celý peněžní systém. Péče o cenovou stabilitu má takovou důležitost, že je prvořadým cílem.

Význam tohoto výroku jde za hranice ochrany majetku obyvatel před znehodnocením inflací. Dotýká se samé podstaty peněz. "Co jsou peníze" je nejtěžší otázka ekonomie a v tomto blogu se jí nebudu věnovat. Peníze jsou spontánním řádem, který se v čase proměňuje a žádná odpověď není trvale správná. Pouze řeknu, že se školní keynesovskou poučkou ohledně uchovatele hodnoty, účetní jednotkou a prostředkem směny si nevystačíme. Dnešní peníze, elastické, endogenní a bůhvíjaké názvy ještě mají (ale jsou to prostě převážně úvěrové peníze), mají mimo jiné takovou vymezující vlastnost, že spojují přítomnost s budoucností. "Existují dva druhy smluv: smlouvy na nákup zboží a služeb a smlouvy na nákup peněz (úvěry). Peníze jsou to, co je spojuje." (Paul Davidson, 1972). Má smysl tento zájem chránit, i kdyby neměl být ochráněn žádný jiný ve finančním systému. Základní zákon naší centrální banky je napsaný správně. A jak je na tom ČNB v jeho naplňování? Špatně.

ČNB selhala v péči o cenovou stabilitu. Nemovitosti ustřelily. Nejméně 5 let už platí, že cena startovního bytu pro mladé lidi v Praze (5 mil Kč) se průměrně meziročně zvyšuje o více než 10%, tedy o více než 500.000 Kč za rok. To je víc než čistá roční mediánová mzda v Praze (336.000 Kč v roce 2019). Tedy i kdyby člověk uspořil vše, co vydělá (absurdní požadavek), ke koupi své nemovitosti se každý rok nepřibližuje, ale naopak se od ní vzdaluje. Konkrétně o 164.000 Kč za rok. Nemá smysl spořit, budoucnost se odpojila od přítomnosti. Skutečnými penězi se možná staly nemovitosti.

Jak se to mohlo stát?

1. ČNB špatně měří inflaci. Pokud nemovitosti tvoří třetinu spotřebního koše a jejich ceny rostou tempem 10% - 15% p.a., tak postačí úvaha z úrovně matematiky 7. třídy ZŠ na výpočet, že i při nezměněné ceně všech ostatních položek spotřebního koše by musela být už alespoň 5 let inflace mezi 3,3 - 5,0%. Spíše mnohem více. ČNB si nasadila růžové brýle nahrazením cen nemovitostí nájemným, i imputovaným (placeným sám sobě), a dopustila pádivou inflaci. Výmluvy na Statistický úřad neobstojí, ČNB je zodpovědná za cenovou stabilitu bez ohledu na ČSÚ. Dokonce, a tím je to snad ještě horší, o tom ČNB ví, jak je zřejmé z jejích webových stránek, kde lze nalézt tzv. "Experimentální cenový index CPIH", což je pokus nahradit ve spotřebním koši nájemné skutečnými cenami nemovitostí při zachování ostatních položek. Hodnoty bohužel nepřekvapí, např. v Q1/2020 uvádí ČNB meziroční nárůst tohoto indexu 8,7%!

Na ČNB perfektně sedí tato konverzace mezi Tyrionem a Cersei Lannister ze seriálu Game of Thrones: "I did nothing!" (ve smyslu: "já za nic nemohu"), "Quite right, you did nothing, when your son called for Ned Stark's head.", "I tried to stop it!", "Did you? You failed."

2. S ukazateli LTV, DTI, DSTI přišla ČNB pozdě. Po pádu Lehmann Brothers v roce 2008 šly úrokové sazby rychle dolů, od 2.11.2012 byla repo sazba na technické nule a brzy nato si mohli vysokopříjmoví lidé levně půjčovat na bydlení. Přesto trvalo ČNB téměř 3 roky, než v roce 2015 okopírovala ze zahraničí zmíněné ukazatele bránící explozi cen nemovitostí.

3. Ukazatele LTV, DTI, DSTI používá ČNB nedostatečně. ČNB si sice opakovaně stěžuje, že nemá zákonnou pravomoc po bankách tyto ukazatele vymáhat, ale to je alibismus. Český bankovní systém je vůči regulátorovi velmi konformní a požadavky ČNB dodržuje, i když mají povahu pouhých doporučení. ČNB je může a měla by používat. Místo toho je v roce 2020 rozvolnila a dva ze tří rovnou zrušila.

4. Argument, že ČNB nechce prohlubovat nedostupnost bydlení tím, že k vysokým cenám navíc ještě ztíží přístup k úvěrům, a že vláda tlačí, je také alibismus. Zaprvé vláda nemá co tlačit, od toho je ČNB nezávislá a měla by počítat s tím, že se její měnová politika většinou nebude vládě líbit (zejména té populistické). Zadruhé úvaha o tom, že bydlení bude dostupnější při mírnější regulaci hypoték, je naprosto nesmyslná a jediné, čeho dosáhne, je, že se změní charakter té nedostupnosti. Trh nemovitostí ovládnou vysokopříjmoví lidé, kteří rozvolněnou hypoteční regulaci mohou využít lépe. Pro ostatní budou nemovitosti nadále nedostupné ne kvůli úvěrům, ale kvůli ceně. ČNB se má držet svého kopyta, hlídat cenovou stabilitu, tvrdě držet LTV, DTI, DSTI a nedělat sociální politiku. Tu má dělat vláda a obce především masivní výstavbou bytů a fiskální podporou bydlení pro mladé rodiny.

5. COVID krize je další alibismus. Výmluva zní, že ČNB musela snížit sazby na minimum kvůli krizi a trh nemovitostí utržený ze řetězu v důsledku toho je nutné zlo. To je nesmysl. Snižovat už tak nízkou repo sazbu z 1% na 0,25% bylo zbytečné. Hospodářství zasažené COVID krizí není citlivé na změnu základní ceny peněz o -0,75%, když rizikové prémie (riziko, že Váš dlužník zkrachuje) se přes noc navýšily o jednotky procent. Zeptejte se hotelů a restaurací, jestli jsou rádi, že jim ČNB snížila repo sazbu... Řeší, jak přežít, a nikdo jim nepůjčí. COVID krize je úkolem vlády. ČNB nemá dělat hospodářskou politiku, to jí nepřísluší a navíc ji dělá špatně. Slepě aplikuje Taylorovo pravidlo (nízké repo sazby v očekávání nízké inflace) a podporuje úvěrovou tvorbu peněz, protože nepochopila, že tato krize není kreativní destrukcí, ale je jen destrukcí.

6. Ohled na záporné EUR sazby je také alibismus, měli jsme je a máme je ignorovat. Argument zní, že pokud Evropská centrální banka drží základní úrok na EUR -0,5% p.a. a základní úrok na Kč by byl 1,0% p.a., způsobil by úrokový rozdíl příliv zahraničního kapitálu a prohlubování už tak záporného kapitálu ČNB (jednak proto, že devizové rezervy v USD a EUR mají nižší výnos než závazky z repo operací, a potom kvůli přecenění devizových rezerv silnějším kurzem koruny). Tak ať ho způsobí! Jsme suverénní země s vlastní měnou, nechť je kapitál centrální banky třeba minus nekonečno (proč to jde, má složité vysvětlení, uvnitř jádra finančního systému fungují jiné fyzikální zákony, než na které jsme zvyklí). Posílení kurzu koruny bude ozdravné mimo jiné i pro trh nemovitostí. A přispěje to k naplnění toho zdaleka nejdůležitějšího cíle, kterým je zabezpečit stabilní cenovou hladinu a tak umožnit lidem smysluplně spořit a penězům plnit svoji funkci.

Co by měli Piráti dělat ve vztahu k ČNB?

1. ČNB je ze zákona nezávislá a je to tak správně. ČNB musí mít právo se nezávisle rozhodovat o své měnové politice. ČNB se ale nemůže nezávisle rozhodnout o tom, že přestane naplňovat svůj hlavní cíl uložený zákonem - péči o cenovou stabilitu. V tomto ohledu spatřuji aktuálně hlavní problém ve fungování ČNB a parlament by se tím měl zabývat.

2. Evergreen požadavku zákonných pravomocí ČNB vymáhat po bankách LTV, DTI a DSTI je opět na stole v parlamentu. Podle mého názoru je správný, podpořil bych ho. Není to nezbytné a je to alibismus (viz bod 3 výše), ale není to na závadu. Alespoň se už ČNB nebude mít na co vymlouvat.

3. Dále leží v parlamentu návrh na prodloužení opatření pro tzv. kvantitativní uvolňování (přeneseně „tisknutí peněz“), které bylo přijaté v nouzovém stavu v novele zákona o ČNB z dubna 2020, které ale bylo časově omezené jen do konce roku 2021. Považuji návrh za nebezpečný. Ne kvůli hrozbě „peněz z vrtulníku“, ten se může jako krajní opatření někdy i hodit, ale kvůli morálnímu hazardu vlády v normálních dobách. Nyní není normální doba, proto bych platnost prodloužil o několik dalších let, např. do konce roku 2023, s tím, že zástavy a cenné papíry, které mohou být v tomto období díky tomu přijaty či nakoupeny, musí z rozvahy a podrozvahy ČNB zmizet nejpozději do konce roku 2030.

4. Na závěr bych se pokusil ČNB tlačit k větší zodpovědnosti ohledně počítání inflace. Třeba by stačila věta, že výklad pojmu cenová stabilita v zákoně o ČNB je v plné zodpovědnosti ČNB a ta má povinnost přezkoumávat, zda dosud používané cenové indexy a další koncepty cenové stability nadále vyhovují tržní realitě. Digitalizace, globalizace, akcelerující koncentrace kapitálu, kryptoměny a další finanční inovace zásadně mění moderní finanční systém. ČNB při naplňování svého poslání by měla mít odvahu podívat se z okna a říct si, že svět je jinde.

[Vit.Fux]

Asi nesuhlasim s vsetkym (alebo sa aspon necitim dostatocne kompetentny sa ku vsetkemu vyjadrit), ale s musim suhlasit s inflaciou. Inflacny kos, tak ako je dnes pouzivany ma podla mna 2 zasadne chyby: prakticky ignoruje technicky vyvoj, a ma fixne pomery zivotnych nakladov: Tie sa ale casom menia, a hlavne bez jedla a byvania sa fungovat neda, nech stoja co stoja.

[jirimittner]

Inflacny kos ... ma fixne pomery zivotnych nakladov

To je výborný postřeh! Díky za tip, ani jsem si to neuvědomil. Je vlastně logické, že když se ceny nějaké podstatné části spotřebního koše prudce zvýší, tak to neznamená jen dopad na inflaci, ale i dopad na to, jak se počítá - ta část musí na úkor ostatních částí koše ihned zabrat větší poměr. Myslím si, že to nikdo moc neřešil, protože takto rychle se nějaká část koše v krátké době dříve nezměnila. Stačilo revidovat poměry jendnotlivých složek třeba jednou za deset let. Nyní je to jinak. O důvod víc, proč má ČNB hypoteční trh tvrdě hlídat a proč by měly repo sazby být výše.

[MirekS]

Dovolil bych si podotknout, že problém je hlubší, než jak uvádí @jirimittner. Problém vidím v tom, že ČNB nemá instrumenty na zasahování do trhu s nemovitostmi v celé jeho šíři. Jinými slovy nemá páky na ovlivňování situace na straně nabídky. Z tohoto hlediska se není dle mě co divit, že ČNB selhala v péči o cenovou stabilitu v oblasti nemovitostí. Dlužno říci, že restrikce na straně poptávky ve formě dodržování ukazatelů LTV, DSTI a DTI sice něčemu pomohou (omezení nezdravých úvěrů), ale nejsou všespásné, neboť se dotýkají pouze poptávkové strany trhu s nemovitostmi. Proto považuji návrhy @jirimittner jako ne dostatečné.

Problém, který způsobuje vývoj cen nemovitostí za poslední léta, leží především na straně nabídky čili je za hranicí současného vlivu ČNB. A jestli zde někdo selhává, pak nikoliv ČNB, nýbrž stát (PS - stavební zákon a především vláda ČR, potažmo obce realizací výstavby či rekonstrukcí stávajícího nemovitostního fondu). Jestli ČNB něco vytýkat, pak výsledky koordinace kroků především s vládou ČR v této oblasti.

[jirimittner]

Dovolím si s MirkemS nesouhlasit. Samozřejmě je pravda, že část problému (možná převážná) s cenami nemovitostí je na straně nabídky, kde má být aktivní především stát. Sám to zmiňuji ve svém příspěvku v bodě 4:

ČNB se má držet svého kopyta, hlídat cenovou stabilitu, tvrdě držet LTV, DTI, DSTI a nedělat sociální politiku. Tu má dělat vláda a obce především masivní výstavbou bytů a fiskální podporou bydlení pro mladé rodiny.

Jenže z toho podle mého názoru nevyplývá, že by pak ČNB měla být nečinná. Ona musí pečovat o cenovou stabilitu bez ohledu na to, jestli ji ohrožuje krize, zahraniční obchod, nebo vláda. Jinak si představte, jak by asi musel vypadat základní zákon ČNB, první věty by musely znít asi takto:
Hlavním cílem České národní banky je péče o cenovou stabilitu. Pokud ale vláda svou hospodářskou politikou cenovou stabilitu znemožňuje, tak o ní ČNB nemusí pečovat a může se na to vykašlat...

Proto nesouhlasím s názorem, že:

Z tohoto hlediska se není dle mě co divit, že ČNB selhala v péči o cenovou stabilitu v oblasti nemovitostí.

ČNB selhat neměla. Dokonce jí to ukládá zákon. Představte si třeba, že by si vláda řekla: "Přichází volební rok, zrušíme všechny daně." A od zítřka by byla 0% DPH, 0% daň ze zisku, atd. No tak já si myslím, že na nejbližším měnově-politickém zasedání by ČNB pak měla zvýšit repo sazbu skokově na 10% p.a.

[Jan.Zavadil]

Souhlasím s tím, že ČNB, pokud jde o péči o cenovou stabilitu, selhala a vlastně selhává celkem dlouhodobě.

Přes zřejmé a spravně zde uvedené výtky k měření inflace, pokud budu akceptovat současnou metodiku, ČNB se dlouhodobě nedaří ani při této deformované hodnotě úspěšně cílovat inflaci. Je to evergreen. Podívejte se na prognózy a cíle za poslední dva až tři roky, jejich odhad a jejich plnění ze strany ČNB. Je to dlouhodobá bída.

Zatím tu ani nebyl zmíněn vliv kurzových intervencí a závazku, který nakupil gigantické devizové rezervy, neúměrné velikosti naší ekonomiky. Ty rezervy leží na koruně jako obří závaží a neumožňují jí aktivněji posilovat, což by odpovídalo zejména předkrizovým tržním fundamentům, a jejichž (rezerv) snížení by pomáhalo inflaci krotit. Nemohu se vymanit z dojmu, že ČNB na jakoukoliv účinnou kontrolu inflace vlastně rezignovala.

[MirekS]

Jenže z toho podle mého názoru nevyplývá, že by pak ČNB měla být nečinná.

Souhlasím, nezpochybňuji a ani jsem nezamýšlel, aby to tak vyznělo.

Z tohoto hlediska se není dle mě co divit, že ČNB selhala v péči o cenovou stabilitu v oblasti nemovitostí.

Chtěl jsem tím jenom říct, že ČNB nevládne nad celým trhem s nemovitostmi, takže i při vyžadování dodržování ukazatelů LTV, DTI a DSTI by cenový vývoj nemovitostí nezvládala, neboť podmínky na straně nabídky, si troufnu říci, by i za situace, kdyby vše šlo "jako na drátku" ze strany ČNB, "přetlačily" restrikce na straně poptávky. Jinými slovy ČNB za dané situace nemůže úspěšně zvládat cenový vývoj nemovitostí bez koordinace s vládou ČR.

[jakubl]

Zdravím všechny piráty. Doufám, že píšu do správného vlákna.

Abych se přiznal tak docela mě mrzí, že na české politické scéně neexistuje strana, která by problém s cenami nemovitostí nějakýmůsobem chtěla aktivněji řešit. Předražené nemovitosti se totiž jen výstavbou nevyřeší, jelikož kolem celé situace vznikl obrovský business, který si dotyční nebudou chtít jen tak vzít. Trochu mě mrzí, že místo obecného zdanění nemovitostí piráti neprosazují třeba jen zdanění spekulantů. Ono by bohatě stačilo zhoršit krátkodobou výhodnost spekulace s nemovitostmi. Stačil by třeba návrh zvýšit daň z prodeje nemovitosti ve chvíli, kdy se nemovitost prodá např. do třech let. Příklad - koupím a prodám do roka? Platím 50% ze zisku. Ve velkých městech funguje početná skupina spekulantů, která vysokorychlostně točí byty. Koupí za hotové a prodá za pár měsíců trochu zrekonstruované o 30% dráž. Myslím sí, že toto je zrovna typ businessu, který by stál za výrazné omezení.

[V__]

Zdravím všechny piráty. Doufám, že píšu do správného vlákna.

Abych se přiznal tak docela mě mrzí, že na české politické scéně neexistuje strana, která by problém s cenami nemovitostí nějakýmůsobem chtěla aktivněji řešit. Předražené nemovitosti se totiž jen výstavbou nevyřeší, jelikož kolem celé situace vznikl obrovský business, který si dotyční nebudou chtít jen tak vzít. Trochu mě mrzí, že místo obecného zdanění nemovitostí piráti neprosazují třeba jen zdanění spekulantů. Ono by bohatě stačilo zhoršit krátkodobou výhodnost spekulace s nemovitostmi. Stačil by třeba návrh zvýšit daň z prodeje nemovitosti ve chvíli, kdy se nemovitost prodá např. do třech let. Příklad - koupím a prodám do roka? Platím 50% ze zisku. Ve velkých městech funguje početná skupina spekulantů, která vysokorychlostně točí byty. Koupí za hotové a prodá za pár měsíců trochu zrekonstruované o 30% dráž. Myslím sí, že toto je zrovna typ businessu, který by stál za výrazné omezení.

Zavádět regulace je imho jednak pokus o řešení následků bez řešení příčin a za druhé to jde proti duchu svobody (v tomto případě svobody podnikání). Příčinou vysokých cen nemovitostí nejsou spekulanti, ale skutečně celkově nízká nabídka nemovitostí a ta má zase příčiny např. ve složitosti stavebního řízení, nedostatku "stavebních kapacit" (lidí, firem, materiálu, pozemků), a pod. Když se bude snadno a výhodně stavět a když pak následně bude nemovitostí "přebytek", tak se spekulanti vzájemným konkurenčním bojem donutí ceny snížit. Stát by si měl v první řadě zamést před vlastním prahem - tj. usnadnění výstavby např. snížením administrativy (stavebního povolení, pracovního povolení) - aby sám nebyl překážkou. V dalším kroku může stát (resp. veřejná správa obecně) působit pomocí pobídek.
Další příčinou nedostatku nemovitostí může být atraktivní, ale omezený prostor. Na určité území (např. centrum Prahy), se toho prostě víc nevejde. Řešení, které může nabídnout veřejný sektor, je pak právě zatraktivnění dalších prostorů - lepší doprava, lepší občanská vybavenost, apod. Teprve jako poslední nástroj, když všechno ostatní selže, bych volil restrikce. Když mám problém s vodou, tak je mnohem účinnější jí usnadnit cestu, tam, kam chci aby tekla, než stavět překážky směrem, kterým téct nemá. Trh je v tomto jako voda - cestu přes překážky si vždycky nějak najde, ale rád se vydá cestou nejmenšího odporu.

[jakubl]

Ono to bude znít strašně hnusně, ale o nastartování nabídky nemovitostí se tu mluví již tak čtvrtým rokem a nic se neděje. Naopak vláda v čele s ČNB ještě přílévají pod kotel. Nikdo to neřeší. V Praze se x let řeší metropolitní plán, všechno trvá strašně dlouho ale mladý lidi nemají čas čekat než se politici domluví. Mladí se raději odstěhují pryč nebo do zahraničí. Zároveň někteří lidé, pro které je pořízení bydlení MUST berou hypotéky a předražené nemovitosti útokem. Těch příčin je mnohonásobně víc než jen v malé nabídce nemovitostí. Ta je všude na světě. Daň z prázdného bytu nebo cokoliv co tuhle situaci zlepší alespoň po přechodnou dobu by mohlo výrazně pomoct. Každý tlučhuba argumentuje nedotknutelností vlastnictví, ale to co stojí za obrovským nárůstem ceny nemovitostí je nefunkční stát ale taky dluhová politika. Nejenže si stávající vláda bere půjčku od mladých, ona jim ještě přidává břímě v podobě gigantických hypotéčních úvěrů. Řešení výstavbou je řešení na roky ne-li na desetiletí a jestli je nyní problém s bydlením obrovský tak za 4 roky už si mladí budou patrně muset vzít vidle. Očekávám, že se nějaká strana za mladé postaví a třeba konkrétně já budu takovou stranu volit. Nevidím ale, že strana co se v tomto staví za mladé je strana Pirátská.

Prosím alespoň o toto:

• Navrhněte v programu alespoň snížení daně z první nemovitosti (DPH)
• Navrhněte zvýšení zdanění pro spekulanty (ty co nemovitosti koupí, trochu zrekonstruují a nebo případně otočí - je z toho teď obrovský business díky kterému mizí z nabídky alespoň trochu výhodné nemovitosti)
• Navrhněte tvrdou regulaci AirBNB - vím, že se to musí řešit na Evropské úrovni, ale určitě lze AirBNB alespoň trochu znepříjemnit
• Protlačte už v Praze sakra ten metropolitní plán
• Aktivně podporujte baugruppe - vypadá to, že v příštích letech tohle bude jediná možná cesta bydlení pro mladé
• Zvažte změnu daňového systému tak, aby se daňová struktura přesunula částečně i k majetkovým daním, na západě je to naprosto normální