Daň ze zhodnocení pozemku při změně ÚP (zdanění developerů)

[Michael.Polak]

Nevypořádal jsi moji připomínku.

Rok X, zastupitelstvo mění zemědělskou půdu na stavební parcely, vlastnící platí daň.
Rok X + 1 týden, začnou protesty občanů obce, odvolání, soudy. Za celé 4 roky se nepodaří kopnout do země.
Rok X + 4 roky, ve volbách je zvoleno nové zastupitelstvo z řad dosavadní opozice, které staré rozhodnutí zruší a pozemky zařadí zpět do zemědělské půdy.

Vrátí někdo majitelům tu daň?

No ano, právě z tohohle důvodu chtěly korporace mít (tuším) v TTIP definované nezávislé arbitry, u kterých by se mohly se státy soudit o škody, které jim rozhodnutí veřejného sektoru způsobí. (podobnou věc jsem kdysi řešil u 11 Ghz pásma, které z roku na rok zdražilo asi 4-násobně, bez varování, což fakticky znehodnotilo naší investici do dané technologie)

Takováto daň zaplacená z "momentálního stavu věcí", jehož trvání ale veřejný sektor (z podstaty svého demokratického fungování, či jiné formy svévole/svrchovanosti) není schopen zajistit, je samozřejmě průšvih. Myslím, že fakticky je to řešeno nikoliv jednorázově, ale průběžnou výší daně z nemovitosti (která, předpokládám, by u stavební parcely měla být vyšší, než třeba u té zemědělské půdy?). V ČR jsou daně z nemovitosti oproti EU spíše nízké, tzn. nikdo nevidí návratnost pro stát a obec skrze průběžné zvýšení této daně a proto vymýšlí jednorázovou daň.

Vyšší výběr daně pouze po dobu, kdy je o pozemku rozhodnuto jako o stavební parcele, je poměrně logická odpověď na toto dilema.

Nicméně chápu i motivaci navrhovatele, který chce přesměrovat prostředky, které dnes navrhovatel změny určení pozemku utratí např. na korupční aktivity, spíše do obecních rozpočtů. Fakticky by tím dosáhl toho,že stavět "na zelené louce" by bylo dražší, což je odvážná snaha v situaci, kdy se města většinově obecně bojí spíše toho, že investoři/developeři utečou jinam (neříkám, že s tímhle souhlasím, ale zase ekonomická stagnace se skutečně spoustu měst a jejich obyvatel jeví jako hrozba...)

[Petr.Vileta]

Nicméně chápu i motivaci navrhovatele, který chce přesměrovat prostředky, které dnes navrhovatel změny určení pozemku utratí např. na korupční aktivity, spíše do obecních rozpočtů. Fakticky by tím dosáhl toho,že stavět "na zelené louce" by bylo dražší, což je odvážná snaha v situaci, kdy se města většinově obecně bojí spíše toho, že investoři/developeři utečou jinam (neříkám, že s tímhle souhlasím, ale zase ekonomická stagnace se skutečně spoustu měst a jejich obyvatel jeví jako hrozba...)

Kdysi se uplácelo za pěknou SPZ. Zavedla se možnosti si pěknou SPZ legálně koupit a je po korupci. Ne úplně, protože Franta a Karel, co spolu chodili na základku, si nějak navzájem "vypomůžou" za pár stovek, nebo protislužbou, ale většina zaměstnanců SPZ-kárny už nebude riskovat.

Takže, pokud je záměrem omezit korupci kolem přeměny pozemků, tak to nedělejme daněmi, ale ať může zájemce o změnu přímo koupit od obce změnu. V otevřeném řízení nabídne částku do obecního rozpočtu, kterou je za změnu ochoten zaplatit a zastupitelstvo rozhodne na veřejném zasedání, nebo dokonce vyhlásí obecní referendum. Když podobně může postupovat jaderná elektrárna, těžební společnost, nebo kdokoliv další, že za ústupek otevřeně nabídne obci jednorázovou platbu nebo dokonce paušál, tak proč by to nemohl udělat kdokoliv i při touze po změně typu pozemku?

[Jakub.Michalek]

Protože je potřeba, aby v tom byl spravedlivý systém. Už dnes může obec požadovat platbu a některé obce to dělají, ale v případě Prahy to není pár pozemků a nelze rozhodovat ad hoc, protože logicky největší částku nabídne ten, kdo bude chtít pozemek co nejbrutálněji vytěžit, což není v zájmu obce.

[Jakub.Michalek]

Jo, ještě jsem to drobně upravil podle připomínek.

[Petr.Vileta]

Jakube, teoretický příklad k zamyšlení.

1. V Zapadlé Vsi se začíná obecně přemýšlet, že na obecním pozemku (louka) se umožní výstavba pro bydlení.
2. Někdo ze zastupitelů to řekne Frantovi Stavitelovi a ten hned přes svého známého Karla Trávu od obce louku koupí.
3. Po několika letech se konečně změní územní plán a z travnaté plochy se stane stavební pozemek.
4. Obec uvědomí Karla Trávu, že jeho pozemek má změnu typu a bude třeba zaplatit daň.
5. Karel Tráva vyjádří nesouhlas a tím se placení daně vyhne. (Nebo vyjádří nesouhlas ještě před schválením změny, to jsem moc nepochopil)
6. Karel Tráva prodá pozemek Frantovi Stavitelovi a o zisk se nějak podělí.

A teď mi řekni, jestli tam mám já chybu, nebo ty díru.

[Ondrej.Profant]

Jakube, teoretický příklad k zamyšlení.

1. V Zapadlé Vsi se začíná obecně přemýšlet, že na obecním pozemku (louka) se umožní výstavba pro bydlení.
2. Někdo ze zastupitelů to řekne Frantovi Stavitelovi a ten hned přes svého známého Karla Trávu od obce louku koupí.
3. Po několika letech se konečně změní územní plán a z travnaté plochy se stane stavební pozemek.
4. Obec uvědomí Karla Trávu, že jeho pozemek má změnu typu a bude třeba zaplatit daň.
5. Karel Tráva vyjádří nesouhlas a tím se placení daně vyhne. (Nebo vyjádří nesouhlas ještě před schválením změny, to jsem moc nepochopil)
6. Karel Tráva prodá pozemek Frantovi Stavitelovi a o zisk se nějak podělí.

A teď mi řekni, jestli tam mám já chybu, nebo ty díru.

Hlavní chyba je, že změny se dělají na vyžádání majitele... (neříkám, že to pokrývá všechny případy, ale 98%)

[Michael.Polak]

[*]Karel Tráva vyjádří nesouhlas a tím se placení daně vyhne. (Nebo vyjádří nesouhlas ještě před schválením změny, to jsem moc nepochopil)
[*]Karel Tráva prodá pozemek Frantovi Stavitelovi a o zisk se nějak podělí.[/list]

Ano. Tohle je dobré vystižení toho, jak by to fungovalo v ČR. Šlo by samozřejmě zařídit, aby ten nesouhlas majitele vlastně současně blokoval převod nemovitosti na jiného majitele a daň musela být doplacena v případě změny majitele. Jenže to je právě to: takováto blokace by zase nemovitost znehodnotila, protože by vlastně přestalo být možné s ní disponovat. Kromě toho by to stejně bylo obejitelné: když by na nějakém území s několika pozemky část se zhodnocením nesouhlasila a část ho naopak žádala, tak by bylo nejstrategičtější být tím, kdo nesouhlasí, ale přitom z toho stejně profituje (kromě prodeje, který by mohl být blokován, tam přece "nesouhlasící" majitel stejně může pak postavit činžák a profitovat z pronájmů...)

A nebo, jiná možnost, je pohnout výší daně z nemovitosti na evropskou úroveň a stanovit její výši právě třeba v závislosti na infrastrukturním zhodnocení pozemku (což by značně zkomplikovalo čistě spekulativní držení prázdných stavebních parcel a chátrajících nemovitostí v centrech měst - což je mimo jiné jedním z cílu tzv. politického squatingu, pokud ho teda člověk oddělí od nabaleného informačního šumu). (Nicméně toto by se platilo až po zhodnocení pozemku, nikoliv předem a je tam pořád to riziko, že někomu bude "zhodnocen pozemek proti jeho vůli" - což se samozřejmě logicky bojíme všichni... navíc mít třeba dálnici poblíž chalupy nebo tunel Blanka poblíž bytu v Praze je to poslední, co by kdo chtěl...). (Popravdě... kdyby existovala jediná země na světě, kde je toto vyřešeno, tak takolvá země fakt už žádnou politiku nepotřebuje, zvláště ne obecní)

(Hmm, řešíme tu poměrně věcnou programovou otázku, takže očekávám, že brzy zazní hlasy, že tyhlety debaty na fóru jednoho jenom otravují a fórum by se mělo zrušit...)

[Jakub.Michalek]

Jakube, teoretický příklad k zamyšlení.

1. V Zapadlé Vsi se začíná obecně přemýšlet, že na obecním pozemku (louka) se umožní výstavba pro bydlení.
2. Někdo ze zastupitelů to řekne Frantovi Stavitelovi a ten hned přes svého známého Karla Trávu od obce louku koupí.
3. Po několika letech se konečně změní územní plán a z travnaté plochy se stane stavební pozemek.
4. Obec uvědomí Karla Trávu, že jeho pozemek má změnu typu a bude třeba zaplatit daň.
5. Karel Tráva vyjádří nesouhlas a tím se placení daně vyhne. (Nebo vyjádří nesouhlas ještě před schválením změny, to jsem moc nepochopil)
6. Karel Tráva prodá pozemek Frantovi Stavitelovi a o zisk se nějak podělí.

A teď mi řekni, jestli tam mám já chybu, nebo ty díru.

Máš tam samozřejmě díru ty, protože ten nesouhlas se žádá v rámci veřejného projednání, takže musí být uveden v podkladech na zastupitelstvu, a to už u schválení podnětu. Nedovedu si dost dobře představit, že by některá obec měnila louku na stavební parcelu majiteli, který by s tím nesouhlasil. Hned by to vyvolalo podezření a předkladatel by musel uvést nějaký legitimní důvod pro změnu, jinak by to bylo jasné šmelo. Navíc obec je omezena ve zřizování nových stavebních ploch zákonem, dokud existuje velký počet nevyužitých ploch, takže rozhodně to nejde jen tak bezdůvodně měnit, hodnotí se různé vlivy na životní prostředí a tak.

[Jiri.Janecka]

Nedovedu si dost dobře představit...

???

[Michael.Polak]

Nedovedu si dost dobře představit, že by některá obec měnila louku na stavební parcelu majiteli, který by s tím nesouhlasil.

Ok, tohle je docela dobrý argument. Tvoje Zdanění se týká skutečně ne jakéhokoliv zhodnocení, ale JEN A POUZE změny parcely, která stavební nebyla, na tu stavební. Toto se nikdy neděje bez souhlasu majitele - naopak se to děje výlučně na jeho žádost.

Samozřejmě to poněkud znehodnotí zatím-ještě nestavební parcely, které i dnes mají svojí tržní hodnotu, nacházejí-li se v místě, kde to přeplánování na stavební parcelu lze očekávat. Což by nenastalo, kdyby ta daň byla jediná překážka, která změně územního plánu pro danou lokalitu bude bránit - ale ona to nebude jediná překážka, takže korupce nevymizí a daň se projeví na znehodnocení nestavebních pozemků. Což by mohlo napomoci rozvoji nějakých příměstských parkovišť po karavany, obytná auta, nebo obecně umístění maringotek a takových těch pokročilejích pojízdných domků, co zaručeně nevyžadují parkování na stavební parcele, zkolaudování, apod.

Obecně u těch developerů jde ještě o jednu věc: jejich pozemek má o to větší cenu, když vědí, že oni stavět smí, zatímco jejich konkurence nesmí. Tedy, toto opět prospěje pouze těm bohatším z nich, protože min. část jejich konkurence dostane klacek pod nohy (protože korupce není zcela transparentní, tak si lze představit situaci, kdy úředníci přijímali od movitějších developerů vyšší úplatky, než od chudších, drobných investorů - a ti bohatí na tom chudáci byli biti! zatímco teď budou odrovnáni všichni stejně...)

Nicméně k dobru je tomuto návrhu zákona třeba přiznat, že změny územního plánu "zdarma" potom nepůjde dosáhnout nijak - například ještě temnějšími a mafinánštějšími metodami, než je korupce (tedy zejména vydíráním) - což dnes teoreticky lze...